三通在望 資金流入台灣價值全面上揚無論電視還是收音機,到處都傳來鞭炮聲。他們慶祝的,可能並不只是國民黨總統候選人馬英九大贏對手二百二十一萬票,穩坐台灣第十二任總統;而是殷殷期盼的兩岸開放政策,總算有機會落實,這意味著長久以來受到壓抑的台灣價值,在今年將重新翻身。 資產股將回歸原有價值想像一下,如果台灣是蒙塵的鑽石,台灣有哪些價值長期被低估?答案就是新台幣和土地。新台幣升值,伴隨著土地價值走揚,那受惠最大的,就是手上擁有大片土地,待價而沽「資產股」的投資人。但「資產股」是什麼?如果手上只要有土地的企業,西裝都能稱做資產股的話,那大概有一籃子公司都可以叫「資產股」。資產股的條件,瑞士信貸分析師葉昌明就指出,除了本業不能太差,土地價值必須占公司淨值一定比重,最重要的一點,就是土地要有開發利益。因此,可以推論,土地不論是開發成商業辦公大樓還是住宅,要能夠成?#92;轉型,價值重新提升,這些土地一定要位在精華地段,占好先天的優勢位置。所以,只有帳目下擁有真正「好土地」,並具有開發價值的企業,才能被稱為貨真價實的資產股。南港兼具交通和開發要素「台灣資產價值提升,應該是從台北市作為中心,像漣漪一樣擴散到近郊,再到整個大票貼台北地區!」歐亞不動產估價估價師聯合事務所經理劉勁麟用手指由內往外畫了個圈圈。他指出,台北因建商、代銷業與媒體推波助瀾下,在選後不動產能見度最高,增值效果再逐步擴散出去。而位居台北市,又擁有大片土地,最具有開發題材的,莫過於南港與士林兩區。南港區隨著南港經貿園區開幕,國際自行車展打頭陣,未來又有捷運內湖線經貿南站完工加持,開發利益在各區中更顯閃亮,其中尤以台肥、南港與聯華實深具代表性。號稱全台大地主的台肥,無疑是○八年資產股的領頭羊;光是位在南港經貿園區特定專用區的土地面積,就高達三萬五千坪,可以借款?#92;七座帝寶豪宅;若南港近中研院土地以每坪一百萬元被建商標走,台肥經貿園區土地就值三百多億元。台肥土地開發可以分為「住宅區」和「商業區」;其中住宅區已大多成形,R13總樓地板面積為五千六百多坪,已經找好大陸工程興建、海悅行銷,只待時機推出而已,以目前每坪約四十五萬元的水準來看,價值達二十五億元。南港經貿園區除了台肥外,南港輪胎廠與聯華舊麵粉廠,因介於經貿園區與南港共構車站中間,為交通戰略要地。南港輪胎本業雖然沒有台肥出色,但擁有九千多坪可供開發的南港輪胎廠,居於南港交通走廊樞紐,地理位置更為優越,目二胎前已經預計開發成商辦大樓與高級住宅區。聯華舊麵粉廠則有三千五百多坪,與南港輪胎同樣位在交通樞紐位置,目前預計興建廠辦大樓,並引進企業進駐,屬於穩定收益型企業。士林商圈涵?#92;士林、天母、北投士林區則是另一處桃花源。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,認為天母商圈一帶由於交通不便,能發揮的效益有限,但隨著士林新開設的百貨公司加入戰場,商圈有機會重擴。「士林三寶」之一的士電,就是一個案例。士電最值得注意的土地就是士林廠,位在中山北路六段以西,德行西路以南,可開發面積有七千五百坪,重點是靠近捷運芝山站,交通整合負債十分便利,而且已經更改為商務產業專用特定區,商圈涵?#92;士林、天母、北投等區,相較於新光三越與大葉高島屋,地點更佳。士電開發的速度很快,已經動工興建兩棟大樓,其中一棟出租給太平洋百貨,士電只要當房東每年最起碼就有近三億元入帳。新紡士林廠的土地則位在新光醫院旁,面對士林行政中心,面積一萬五千坪,為士林都市更新檢討範圍中,變更主要計畫已經通過,只剩容積率的細部討論;等審核通過,土地每坪價值可達一百三十萬元以上,而持有成本只有二.七億元,題材潛力十足。此外,士紙士林廠共一萬三千坪,位在福德路上,靠近士林夜市婚禮佈置,緊鄰劍潭捷運站及士林站間,若士紙以原規畫住三用地,住宅每坪八十五萬元市價來算,就算利潤只有二五%,也能創造每股二.六元的貢獻。但變更為商三用地,價值更高。北縣板橋和新莊題材豐富走出台北市,升格成準直轄市的台北縣,因為統籌分配款增加,政策作多,加上大片待開發土地不少,可能更為精采。宏大資產評估顧問公司董事長卓耀華點名具有三鐵共構之利的板橋,與從早期頭前工業區,至今已進行副都心開發的新莊,最為耀眼。遠東集團則是板橋的大地主,遠百和遠紡在板橋都擁有不少精華土地,遠紡則更扮演開發的角色。瑞士信貸曾評估遠紡住商房屋土地資產價值達七七○億元以上,每股淨值達十七元以上,而遠紡在○三年即成立「遠東資源開發」。遠紡引人注目的土地為亞東地下道、四川路二段與文華街、貴興街一帶土地,位於板橋亞東醫院捷運站旁,將開發成通信數位園區(T-Park),包含辦公、商業大樓出租、房屋出售等收入,預計○八年下半年開始有租金認列。此外,遠東集團董事長徐旭東,近來大動作整併遠傳、速博及Seednet,成立電信集團,力拚電信二哥,這一座通信園區對遠東集團來說,未來意義將更為重大。新莊則為政府積極作多的重點區域,不但勞委會等五大部會準備搬遷到這,靠著三條捷房屋二胎運經過以及新莊副都心開發重劃,成為專家眼中的明星潛力區。在新莊擁有精華土地的是東元與歌林,正好兩家同時都在為投資的Syntax是否下市苦惱。但反觀他們在國內的土地資產,卻都獲得了市場的關注。近來本業馬達需求轉強的東元,其新莊廠坐擁一萬餘坪的絕佳地段。東元新莊廠位在思源路與中正路交叉口,正好就在未來北縣環狀捷運線與捷運新莊線的交點頭庄站,甚至還可以連結機場捷運、高鐵桃園站等,交通位置極為優越。而且東元也有意將新莊廠開發成綜合購物中心,想必可以吸引不少人潮。同樣,液晶螢幕營運成效逐漸顯現的歌林,則因鄰近輔大的關鍵字行銷新莊廠開發受到注目。這塊土地為新莊建國一路與二路口的三角窗,面積約一萬五千坪,樓地板面積達三萬坪,其中可出租的商場面積為一.四萬坪,主要開發為以大潤發為主的大型購物中心。歌林租金收益折合每股稅後純益(EPS)為○.三元,對全年EPS還無法超過一元的歌林來說,不無小補。馬英九的狂勝,將奏起的是資產股的長波段揚升曲,但能夠真正從中取利,中長期看好的資產股,必須慎選它的確有塊「寶地」,待股民發掘...


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劉連娣

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